その他の不動産トラブル

借地権紛争

1 借地をめぐるトラブル

借地契約は長期にわたるため、貸主・借主など関係者の交代、社会経済状況の変動等を理由として、近時は、借地をめぐるトラブルが頻発かつ複雑化してきています。

貸主側(地主側) 「借地契約を解消して、土地を返してほしい」
借主側 「建物を増改築したいけれども、貸主が承諾してくれない」
「借地権を譲渡したいが、地主が承諾してくれない」

借地をめぐるトラブルは、それぞれの主張に理由があることが少なくなく、また感情的な側面が強く、複雑な権利関係、法律判断を求められることから、解決のためには、弁護士による交渉または裁判所による借地非訟事件の申し立てなどによることを検討する必要があります。

2 借地非訟事件の種類

借地をめぐる裁判手続きは独自に定められており、以下のようなものがあります。また、未払い賃料の回収、使用方法(用法)違反による損害賠償請求など、他の事件と合わせて行うこともあります。

  • 借地条件変更申立事件(条件変更事件)
  • 増改築許可申立事件(増改築事件)
  • 賃借権譲渡許可申立事件(譲渡事件)

など

賃料の増減額請求

賃料の値上げ交渉

大家さんやオーナーさんは、自分の不動産について、少しでも良い条件で貸したいと思うことは当然です。しかし、契約期間の途中で賃料を値上げする場合には、必ずしも値上げが認められるとは限りません。

賃料の増額が認められる場合

  • 地価が上昇した場合
  • 物件の賃料が周辺相場より低くなった場合
  • 固定資産税の負担が増えた場合

具体的な回答には、上記の要素の総合的な判断が必要となりますので、弁護士にご相談ください。

借主が賃料の増額に応じない場合には、裁判所に調停手続きを起こす必要があります。

賃借人から値下げを求められたら

賃借人にも法律上、値下げの請求が認められています。賃借人から賃料の値下げを請求された場合、どのように対応すればよいのでしょうか。

まず、賃貸借契約で、賃料を合意している以上、原則として、貸主に応じる義務はありません。

もっとも、以下のような場合、賃料の減額請求が認められることもあります。

  • 周辺の家賃相場と比べ、賃料が高い場合
  • 不動産の価格が下落した場合

具体的な回答には、上記の要素の総合的な判断が必要となりますので、弁護士にご相談ください。

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