立退・明渡し対策

  • 賃料未払いが半年以上も続いている・・・。
  • 賃借人以外の人が住んでいるみたい・・・。
  • 周囲の人からの苦情が絶えず、出て行ってほしい・・・。

借り主の賃料の未払いが続いたり、他の賃借人の方に迷惑をかけているような場合、大家さんは一刻も明け渡しを求めたいと思うことでしょう。

しかし、現実には、どのような手続きを行えばよいのか分からず、管理会社任せになってしまったり、時間ばかりが過ぎてしまうような場合も少なくないようです。

しかし、法律にしたがった手続きを行えば、問題を解決することが出来ます。このような場合には、弁護士に未払い賃料の請求明け渡し手続きについてご相談ください。

立退きを求められる条件

賃借人は借地借家法という法律で保護されており、簡単に立退かせることは困難です。

法律、判例上認められるような正当事由があるか、立退き料等で正当事由を補完により認められる場合もあります。

例1:貸主と賃借人との信頼関係が損なわれた場合

借主に賃料滞納、使用方法(用法)違反など債務不履行があり、賃借人と大家さんとの信頼関係が損なわれている場合、立退きが認められることもあります。

たとえば、約3か月以上の家賃の滞納があり、今後も支払われる見込みのない場合には、速やかに立退き・明渡請求を検討するべきです。

例2:建物の老朽化による立ち退き

建物の老朽化を理由とした立ち退きも認められます。もっとも、老朽化によって倒壊の危険性があるような場合を除いては、無条件の立退きは認められないことが多いです。

このような場合には、その他の事情(貸主がその建物を必要とする事情、立ち退き料の支払い。借主の債務不履行の有無)などを総合的に考慮して、立ち退き、明け渡しが認められるかを検討することになります。

立退料について

立ち退き料の算定には、法律上の算定式などはありません。以下のような、貸主側および借主側の双方の事情を考慮して決定されることになります。

貸主側の事情

  • 大家さんの年齢、職業、資産、収入、家族状況
  • 立退きを求める理由(借主の債務不履行の有無、建物の状態、修繕費用、近隣状況等)
  • 賃貸借契約の内容(契約期間、更新状況、近隣との賃料比較等)

賃主側の事情

  • 賃借人の年齢、職業、資産、経済状態、家族状況
  • 賃料不払い、使用方法(用法)違反のなどの債務不履行の有無
  • 建物の使用状況
  • 立退き請求を受けた後の交渉経過

立退き・明渡し請求の流れ

(1)資料収集、物件の調査

賃貸借契約書を確認し、立ち退き明け渡しを求める理由を把握、その裏付け資料を収集し、方針を検討します。

あわせて、物件の現況を調査します。

(2)内容証明による催告・交渉

まずは内容証明郵便の送付によって、賃料の催告と賃貸借契約の解除を求める意思表示を行います。その後、賃料の支払い、建物の明け渡しの条件(時期、内容)について、具体的な交渉を行っていきます。

それまでの交渉経過などから、話し合いの余地がないような場合には、直ちに訴訟手続きを行うこともあります。

この手続きは弁護士が行いますので、大家さんが直接借主とやり取りされる必要は一切ありません。

(3)賃料請求・明渡訴訟

交渉が不調に終わった場合または当初から話し合いの余地がない場合、裁判所に訴訟を起こします。ほとんどの場合、訴訟手続きの段階で、賃料の支払いが行われたり、明け渡しに応じるなど解決します。

この手続きは弁護士が行いますので、大家さんが直接借主とやり取りされる必要は一切ありません。

※占有移転禁止の仮処分 明け渡し訴訟を提起する以前に、占有移転禁止の仮処分という手続きを行うこともあります。

(4)強制執行

勝訴判決を受けても、賃借人や占有者が任意に明渡さない場合などは、強制執行手続によって、強制的に明渡しを行います。

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