不動産の債権回収

不動産売買・賃貸といった不動産に関する取引は、法律が複雑であり、価格も高額であることが多いため様々な紛争が生じてしまいます。本サイトでは、不動産に関する典型的なテーマにお答えしていきます。

尚、本サイトに取り上げられていないテーマにつきましても、お気軽に弁護士にご相談ください。

滞納家賃の回収と明渡

不動産オーナーの皆様、賃貸経営者の皆様にとって、家賃の滞納問題は、極めて深刻な問題です。近時、家賃の滞納問題は増加する一方で、今後は所謂「追い出し規制法案」の成立・施行も予定されています。

強引な回収・明渡請求に対する規制は強化される方向です。従って、賃貸経営を考えますと、トラブルなく、法律に則って滞納されている家賃を回収し、また必要に応じて明渡請求を行うことが重要となります。

本項には、滞納家賃の回収方法、明渡請求の際の注意点等を記載しておりますので、ご参考にして下さい。

また、明渡請求を弁護士に依頼したい場合は、お気軽にご相談ください。当事務所は、弁護士で機動的な体制をとっておりますので、迅速な処理が可能です。

家賃滞納問題の解決の流れ

1)未払家賃の支払い請求

家賃滞納の問題を解決する為には、正しい手順を踏む必要があります。賃借人がなかなか家賃を支払ってくれない場合には、まず内容証明郵便を送付し、賃料の支払いを求めます。

2)保証人への請求

賃借人が賃料を支払ってくれない場合、保証人が支払いの義務を負い、貸主は保証人に滞納賃料を請求することができます。

3)法的手続き(支払督促・小額訴訟・強制執行)をとる

支払能力があるにも拘わらず、賃料を滞納している賃借人には、「少額訴訟」や「支払督促」、「強制執行」という法的手続きを講じることが有効です。

4)土地・建物の明渡し請求を行う

家賃滞納が一定程度を超えてもなお、支払ってくれない場合には、契約を解除し、明渡請求を行います。

明渡しの実現の仕方を間違えると、逆に訴えられるおそれもありますので、専門家である弁護士にご相談下さい。

未払家賃の支払請求

家賃の未払いが生じた場合、まずは迅速に支払請求を行うことが大切です。放っておくと、賃貸人も「いいのかな」という感じで、ズルズルと家賃を払わない、という事態になってしまいます。

家賃の未払いが生じたら、直ちに、まずは請求書を再送する、電話やメール等で改めて支払いを請求する等がとても大切です。

内容証明郵便の送付

請求書を何度も送っても支払いがない、電話やメール等で何度催促しても支払いがない場合は、内容証明郵便で請求書を出します。「何月分の家賃をこの口座に振り込みなさい。そうしないと法的手段をとりますよ。」という内容です。

これまでは、内容証明郵便は郵便局に行って出す必要があり、大変でしたが、現在は電子内容証明郵便サービスができてとても便利になりました。

内容証明郵便を出す際、弁護士の名義で出すとすんなり支払いが得られる場合もありますので、当事務所の顧問先等では、弁護士名で内容証明郵便を送付することもあります。

保証人への請求

賃借人が賃料を支払ってくれない場合には、契約時に立てた賃借人の保証人も支払義務を負っていますので、貸主は、保証人に対して滞納賃料を請求することになります。

契約締結時のポイント

賃貸借契約締結時に、支払能力の高い保証人を確保することが、滞納賃料の回収にとって極めて大事です。

また、その際、保証人は必ず連帯保証人にしましょう。契約書には保証人本人に自署してもらった上、実印での押印と印鑑証明書の交付を受けておいてください。

また、保証人の身元確認のために住民票を、支払能力の確認のために収入証明書ももらっておくと良いでしょう。保証人が立てられない場合は、保証会社の保証を受けられることを条件にすることもできます。

保証人への請求

保証人への請求は、前項の本人への請求と同じ流れになります。まず、文書または電話・メール等で請求します。この時点で、保証人から本人に連絡が入り、支払われることもあります。

何度か保証人に対する請求を行っても支払われない場合は、やはり内容証明郵便で請求書を送付します。この際も、弁護士名で送付するのが有効です。

法的手続きをとる(支払督促・小額訴訟・強制執行)

支払能力があるにも拘わらず、賃料を滞納している悪質な賃借人には、支払督促や少額訴訟という法的手続きを講じることが有効です。支払督促も少額訴訟も、簡易裁判所で申し立てます。訴状や申立書は必要になりますが、正式裁判のような訴状ではなく、簡易なもの足ります。また、費用も抑えることができます。

支払督促

支払督促は書類審査だけの簡便な手続です。裁判所に行く必要もありません。 尚、債務者の住居地が遠方の場合には、この方法は使わない方が良いと思われます。

支払督促は債務者の住居地を管轄する簡易裁判所に申立てを行うのですが、債務者から支払ってもらえずに、異議を申し立てられてしまうと、通常の民事訴訟手続に移行してしまい、債務者の住居地を管轄する裁判所に訴訟手続が係属してしまうからです。

少額訴訟

請求額が60万円以下の場合、少額訴訟という制度もあります。少額訴訟手続は、1回の期日で審理を終了して、判決が出るのが原則です。少額訴訟の場合は、債権者の居住地近くの簡易裁判所で申立てを行うことができますので、支払督促の場合とは逆に遠隔地の債務者を債権者の居住地近くの裁判所に来させて手続を進めることができます。

強制執行

少額訴訟での勝訴判決や支払い督促がの確定した後も、滞納している家賃を支払わない場合、賃借人の預金や給与を差し押えたり、車や家財を保有している場合には競売にかけて現金化して、回収することができます。これを強制執行といいます。

給与を差し押さえると、裁判所から賃借人の職場に差押執行命令が送付されますので、賃借人が自主的に家賃を支払ってくることもあります。ただし、強制執行は、賃借人の財産の在りかがある程度判明していなければ申立てをすることができず、また、申立てをしても空振りに終わってしまうこともあるため、注意が必要です。

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